미국 자영업자라면 꼭 알아야 할 Non-QM 융자

Las Vegas에서 자영업을 하시는 분들 중에는 실제 매상은 꾸준하지만, tax return상 income이 낮게 보여 집 구매나 refinance가 어렵다고 느끼는 경우가 많습니다.

Restaurant, cafe, salon, retail store, service business처럼 business cash flow는 안정적인데, expense와 deduction 때문에 세금보고 소득이 낮아지는 경우가 있기 때문입니다.

이럴 때 검토해볼 수 있는 mortgage option 중 하나가 Non-QM Mortgage입니다.

Non-QM은 tax return만 보는 것이 아니라, 상황에 따라 Bank Statement, Profit & Loss, Cash Flow 등을 활용해 income 가능성을 확인하는 융자 프로그램입니다.

1. Non-QM 융자란?

Non-QM은 Non-Qualified Mortgage의 약자입니다.

일반적인 traditional loan은 W-2, paystub, tax return처럼 IRS에 보고된 income을 기준으로 심사합니다.

하지만 자영업자는 실제 business account에 꾸준히 deposit이 들어와도, expense와 deduction 때문에 tax return상 net income이 낮게 보일 수 있습니다.

Non-QM은 이런 경우, 세금보고 소득만이 아니라 실제 cash flow를 다른 방식으로 확인하는 mortgage option입니다.

2. 어떤 분들에게 도움이 될까요?

Non-QM은 특히 Las Vegas에서 small business를 운영하는 한인 자영업자분들이 많이 문의하는 프로그램입니다.

예를 들어 식당, 카페, 뷰티샵, 마켓, 네일샵, 운송업, 서비스업처럼 매달 business deposit은 꾸준하지만 tax return income이 낮게 보이는 경우가 있습니다.

이런 분들에게 도움이 될 수 있습니다.

자영업을 2년 이상 운영한 분 Tax return상 income이 낮게 보이는 분 Business bank account에 꾸준한 deposit이 있는 분 Traditional loan으로 원하는 loan amount가 나오지 않는 분 집 구매나 refinance를 계획 중인 business owner

다만 Non-QM이 모두에게 맞는 것은 아닙니다. Credit, down payment, debt, deposit pattern, ownership structure를 함께 확인해야 합니다.

3. Bank Statement Loan은 어떻게 보나요?

Non-QM 안에서 자영업자분들이 많이 사용하는 옵션 중 하나가 Bank Statement Loan입니다.

보통 12개월치 business bank statement를 보고, 매달 들어오는 deposit을 기준으로 평균 monthly income을 계산합니다.

예를 들어 business account에 매달 평균 $150,000 deposit이 들어온다고 해서, 전체를 income으로 보는 것은 아닙니다.

Business에는 rent, payroll, inventory, utility 등 운영비가 있기 때문에, lender는 일정 비율을 expense로 보고 나머지를 usable income으로 계산할 수 있습니다.

예를 들어 50% expense factor가 적용된다면, 월 평균 deposit $150,000 중 약 $75,000을 income으로 계산하는 방식이 될 수 있습니다.

또한 transfer, account 간 이동, NSF, bounce된 금액 등은 income으로 인정되지 않을 수 있습니다.

중요한 것은 큰 금액보다,꾸준하고 명확한 business revenue deposit입니다. 4. Profit & Loss도 가능한가요?

Non-QM 중에는 Profit & Loss Statement, 즉 P&L을 활용하는 방식도 있습니다.

이 경우 CPA가 작성하거나 확인한 P&L, CPA letter, signature, business ownership 확인 등이 필요할 수 있습니다.

다만 CPA가 본인의 이름과 license가 들어가는 서류를 조심스러워하는 경우가 많아, 준비 과정이 까다로울 수 있습니다.

그래서 많은 자영업자분들은 실제 business deposit을 기준으로 보는 Bank Statement Loan을 더 쉽게 이해하는 경우가 많습니다. 5. Non-QM은 위험한 융자인가요?

Non-QM은 무조건 위험한 융자가 아닙니다.

Traditional mortgage와 다른 방식으로 income을 확인하는 loan program입니다.

장점은 tax return income만으로 설명하기 어려운 자영업자의 실제 cash flow를 더 유연하게 볼 수 있다는 점입니다.

단점은 conventional loan보다 interest rate이나 lender fee가 높을 수 있다는 점입니다.

그래서 Non-QM은 단순히 “승인이 되는지”보다,monthly payment를 감당할 수 있는지를 먼저 확인하는 것이 중요합니다. 6. Rent와 집 구매, 숫자로 비교해보세요

Las Vegas에서 rent를 내며 지내는 분들 중에는 매달 나가는 rent가 아깝게 느껴지는 경우가 많습니다.

하지만 집을 산다고 무조건 이득이라는 뜻은 아닙니다.

Mortgage payment, property tax, homeowners insurance, HOA, maintenance cost까지 함께 계산해야 합니다.

다만 실제 cash flow는 충분한데 tax return income 때문에 집 구매를 포기하고 있었다면, Non-QM을 통해 가능성을 확인해볼 수 있습니다.

Non-QM은 hard money loan과는 다릅니다. 내 상황에서 감당 가능한 structure인지 확인하는 것이 핵심입니다.

Final Thoughts

Non-QM 융자는 모든 buyer에게 맞는 프로그램은 아닙니다.

하지만 Las Vegas에서 business를 운영하고 있고, 실제 매상은 꾸준하지만 tax return상 income이 낮게 보여 traditional loan이 어려웠던 분들에게는 검토해볼 수 있는 mortgage option입니다.

집 구매나 refinance를 계획하고 있다면, 먼저 credit, business bank statement, monthly deposit, down payment, current debt, purchase price를 함께 확인하는 것이 중요합니다.

세금보고 소득이 낮다고 해서 무조건 집 구매가 불가능한 것은 아닙니다.

중요한 것은 내 income structure와 cash flow에 맞는 mortgage option을 찾는 것입니다.

** 본 내용은 일반적인 정보 제공 목적이며, 실제 loan approval, rate, fee, condition은 borrower의 credit, income structure, down payment, property type, lender guideline에 따라 달라질 수 있습니다.